Aantrekkelijk

Het grote aantal studenten in Nijmegen, van wie een deel na de studie in Nijmegen blijft wonen, is van belang voor de groei van het inwonertal. Het studentenaantal van de Radboud Universiteit is sinds 2000 met zo’n 60% gestegen en het aantal studenten aan de Nijmeegse HAN-vestigingen is vanaf 2000 verdrievoudigd. Voor de periode 2019/2020-2027/2028 wordt voor Nijmegen een afname van het aantal studenten verwacht (-4%), tegenover landelijk een meer stabiel beeld (-0,3%), maar het absoluut aantal studenten in Nijmegen blijft hoog.
Ook diverse andere ontwikkelingen zijn van belang bij de voorziene groei van Nijmegen:  

• De leeftijd waarop traditionele gezinshuishoudens gevormd worden is hoger geworden. Meer mensen blijven langer of voor altijd alleenstaand en/of kinderloos. Deze mensen, en ook steeds meer huishoudens met kinderen en hoger opgeleiden, kiezen vaak voor de diversiteit van een stedelijke woonomgeving.
• Concentratie van kennis, hoogopgeleiden en bedrijven binnen de kenniseconomie in (universiteits)steden zorgen voor een aantrekkelijk vestigingsmilieu. We zien dat Nijmegen een hooggewaardeerde woonstad is die als uitvalsbasis dient voor werk elders in Nederland (45.000 Nijmegenaren werken buiten de stad, vooral buiten de regio).
• Voor de komende jaren staat er veel nieuwbouw gepland in Nijmegen-Noord en Waalfront en op andere locaties in de stad.

In de jaren 2012 tot en met 2019 werden er in Nijmegen gemiddeld bijna 1.000 woningen per jaar gebouwd (versus bijna 700 gemiddeld voor de benchmarksteden). De piek lag in 2016 en 2017. In 2020 daalde het aantal nieuwbouwwoningen naar 460 tegenover ruim 900 gemiddeld voor de benchmarksteden). In de komende jaren zal er nog veel gebouwd worden. In Nijmegen-Noord en Waalfront en ook op andere plekken in de stad staan locaties in de planning. Het aantal bewoners in Nijmegen-Noord (begin 2021 bijna 21.000) zal volgens het hoofdscenario in de gemeentelijke prognose groeien naar circa 32.000 in 2030.
Nijmegen telt inmiddels circa 82.300 woningen: 43,5% koopwoningen en 39,5% huurwoningen van corporaties en 16,5% huurwoningen van overige verhuurders. Ten opzichte van de benchmarksteden is er in Nijmegen naar verhouding wat meer corporatiehuur en wat minder particuliere huur. Het aandeel koopwoningen ligt dicht in de buurt van het gemiddelde.

Ondanks de toename van de woningvoorraad, is er sprake van krapte op de woningmarkt, zowel voor huur- als voor koopwoningen.

• Van de circa 32.000 corporatiewoningen behoort circa 96% tot de sociale huurwoningen (de maandelijkse huur onder de liberalisatiegrens bepaalt of een huishouden een sociale huurwoning of een woning in de vrije sector bewoont; in 2020 lag deze grens op 737 euro). Voor elke 100 huishoudens die tot de doelgroep sociale huurwoningen behoren, zijn er 91 van die woningen onder de liberalisatiegrens beschikbaar. Ten opzichte van de wat kleinere doelgroep voor huurtoeslag is er een klein overschot aan betaalbare corporatiewoningen. Doordat een deel van de betaalbare corporatiewoningen bewoond wordt door mensen met een wat hoger inkomen, ontstaan niettemin tekorten.
• Wie reageert op een huurwoning van een corporatie had in 2020 een kans van 5% op succes. De slaagkans (aantal toewijzingen gedeeld door het aantal reacties) is lager dan in de voorgaande jaren, toen er al sprake was van een licht dalende tendens (van 12% in 2014 naar 7,7% in 2019). Voor starters liggen de slaagkansen lager (3,9%) dan voor doorstromers (5,7%). Gemiddeld zijn huishoudens die een woning toegewezen krijgen en aanvaarden 1,5 jaar intensief aan het zoeken geweest.
• Na het dieptepunt in 2013 trok de markt voor de bestaande koopwoningen flink aan. In de periode daarna zien we het aanbod aan bestaande koopwoningen in hoog tempo opdrogen. Het aantal transacties in een kwartaal is even hoog als het aanbod aan koopwoningen. Door de verkrappende markt stijgt de gemiddelde woningprijs naar circa €325.000 in 2020. Ook landelijk stijgt die prijs en deze ligt nog steeds iets hoger dan in Nijmegen. Tijdens het coronajaar 2020 begint de gemiddelde woningprijs in Nijmegen wel wat te schommelen.
• Binnen Nederland behoort de woningmarktregio Nijmegen tot de gebieden met de hoogste percentages woningtekort; in 2019 stond de regio in de top drie, na Amsterdam en Utrecht. ABF verwacht dat het woningtekort in de woningmarktregio Nijmegen tot 2025 zal toenemen (van plek 3 naar plek 1) en daarna wat minder groot zal worden. Tegelijk verwacht ABF dat deze regio nog vele jaren tot de gebieden met naar verhouding het grootste woningtekort zal behoren.

De vraag naar woningen zal in Nijmegen groot blijven. De bevolkingsprognoses van het CBS en ABF laten voor Nijmegen een flinke toename van het aantal huishoudens tot 2035 zien (plus 10.000 tot 15.000). Daarbij wordt het eenpersoonshuishouden het dominante huishoudenstype;  van 54% van alle huishoudens (de zelfstandig én onzelfstandig wonende huishoudens) in 2020 naar ruim zestig procent van de huishoudens in 2040. Dit zal leiden tot een groeiende behoefte aan etagewoningen. De geplande nieuwbouw in Nijmegen-Noord is niet voldoende om de verwachte huishoudensgroei op te kunnen vangen. Daarom zijn er ook plannen voor nieuwbouw in de rest van Nijmegen.

Door meer aanbod en het licht dalende aantal studenten dat hier komt wonen, neemt de spanning op de Nijmeegse markt voor studentenhuisvesting (SSH& plus particulier) sinds 2015 wat af. Het aantal studenten aan de Radboud Universiteit en HAN is verder gegroeid (naar 44.000 voltijdstudenten), maar het aandeel van die studenten dat in Nijmegen woont is afgenomen (van circa 20.700 in 2015/2016 naar circa 19.300 in 2019/2020). Wel wordt de Nijmeegse woningmarkt voor studenten in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2020 nog steeds als krap bestempeld.