Wijkontwikkeling

Welke risico’s zijn er landelijk beschreven op het terrein van leefbaarheid? Hoe doet Nijmegen het op dat gebied?

Leefbaarheid gaat over het voldoen aan verwachtingen van bewoners, in hun straat, buurt en wijk. Uit onze Nijmeegse wijkmonitoring en publicaties over ontwikkeling van leefbaarheid (waaronder: ‘Omslagpunten in de ontwikkeling van wijken, Ministerie BIZA, maart 2011’ en ‘ Vroegsignalering leefbaarheidsproblemen, methode en aanpak, RIGO en AvG, 2016) komen algemene leefbaarheidsrisico’s op wijkniveau naar voren:

• Duidelijke achterstanden in het sociaal klimaat (waaronder samenleven, veiligheid), de woonomgeving (waaronder openbare ruimte, overlast) of de kracht van de bevolking (maatschappelijk meedoen, zelfredzaamheid) vormen een direct risico of hebben een voorspellende waarde voor leefbaarheidsrisico’s.
• Een (heel) lage of verslechterende positie op de lokale woningmarkt. In hoeverre kunnen de woningen en woonmilieus concurreren met andere buurten? Imago is daarbij vaak sterker dan de objectieve werkelijkheid.
• Gevoeligheden voor conjuncturele schommelingen, bijvoorbeeld door een kwetsbare, weinig zelfredzame bevolking of een dure woningvoorraad met ‘op de top’ gefinancierde woningen.
• Een eenzijdig samengestelde in- of uitstroom uit de wijk. ‘Eenzijdig’ in de vorm van bijvoorbeeld kwetsbare instroom of het voortdurende vertrek van ‘sociale stijgers’. Ook de instroom van bewoners met een beperkt verblijfsduurperspectief (zoals studenten) en geringe betrokkenheid bij de buurt (zoals urban professionals) brengt een leefbaarheidsrisico met zich mee. Instroom en uitstroom worden versneld door woningsplitsing en verkamering, nieuwbouw of sloop in andere buurten en het vrijkomen van woningen van ouderen (levenscyclus wijk).
• Het uitblijven van publieke - en particuliere investeringen in woningen, openbare ruimte en voorzieningen in een gebied. Zeker als deze elders wel loskomen.
• Gebieden kunnen in een situatie komen waarbinnen kleine veranderingen grote gevolgen voor leefbaarheid kunnen hebben. In deze zogenaamde kantelwijken kan een vervalspiraal ontstaan.

In 36 wijkanalyses komen sterktes en zwaktes van Nijmeegse wijken naar voren. Zoals eerder vermeld vormt Nijmegen in algemene zin een aantrekkelijk woonmilieu. Ook in de relatief zwakkere wijken is het woon- en leefklimaat op een behoorlijk niveau, en geven bewoners een ruime voldoende aan hun woonbuurt. Maar als we in het kader van 'vroegsignalering' de bovenstaande risicofactoren toetsen, kunnen we enkele gebieden identificeren die risico’s lopen om in een negatieve vervalspiraal terecht te komen.

Figuur: Wijken met leefbaarheidsrisico’s. Bron: gemeente Nijmegen, bureau O&S.

Wijken waar in bredere zin leefbaarheidsrisico’s spelen zijn:

• Meijhorst (in Dukenburg);
• Zwanenveld (in Dukenburg);
• Aldenhof (in Dukenburg).

Ook Hatert en de Dukenburgse wijken Lankforst en Tolhuis zijn gevoelig voor een vervalspiraal, maar kennen wat mindere kwetsbaarheden.

Uit pilot-studies  van het Ministerie van BIZA, Rigo en AvG komt naar voren dat vooral als een gebied kwetsbaarheden heeft op meerdere specifieke vlakken, er risico’s op ongewenste leefbaarheidsontwikkelingen zijn. In bovenstaande figuur is een wijk bij minimaal vier kwetsbaarheden als zodanig aangemerkt.

Splitsing van woningen in kleinere woonunits en verkamering is vooral in wijken met grote 19e eeuwse panden zichtbaar, maar inmiddels ook in andere gebieden. In Nijmegen zijn relatief veel verkamerde panden aanwezig in de wijken Stadscentrum, Bottendaal, Altrade en Galgenveld. In 2019 heeft 7 tot 9% van de adressen in deze wijken een vergunning. Waarschijnlijk zijn er ook kamerpanden zonder vergunning. Ook in Hunnerberg en Wolfskuil speelt verkamering een rol. In 2019 heeft 4 tot 5% van de adressen hiervoor een vergunning.

Woningsplitsing en verkamering geven risico’s voor de leefbaarheid op straat- en op buurtniveau:

• Het splitsen van woonpanden leidt tot een intensivering van het ruimtegebruik. In delen van Nijmegen-Oost bijvoorbeeld betekent het verregaand opdelen van zelfstandige woningen een toename van kleine huishoudens in dichtbebouwde buurten.
• Dit kan niet alleen leiden tot een verhoogde parkeerdruk, maar bijvoorbeeld ook tot onderlinge geluidsoverlast in en om de woningen.
• Ook is er verminderde betrokkenheid bij de buurt. Door een beperkter verblijfsduurperspectief steken huurders van kamers of etages vaak minder energie in de wijk.

De aanwezigheid van studenten behoort uiteraard tot het Nijmeegse profiel, maar er zijn op straat- en buurtniveau zeker leefbaarheidsrisico’s en -implicaties. Wijkprofessionals wijzen al langer op straatgewijze veranderingen, waarbij ‘reguliere bewoning’ verdwijnt. En op overlastrisico’s vanwege verwaarloosde voortuinen, geluidsoverlast en overdaad aan afval en grofvuil op straat. Kernpunten zijn botsende leefstijlen en het feit dat de studenten minder buurtbetrokkenheid tonen.