Wijkontwikkeling

Welke ontwikkelingen maken het woon- en leefklimaat in 36 Nijmeegse woonwijken door?

Met behulp van de buurtwaardering, de visie van bewoners, wijkprofessionals en Leefbaarometer op de wijkontwikkeling, de relatieve waardeontwikkeling van woningen en tenslotte het veiligheidsbeeld gaan we in de belangrijkste trends.

Woonwijken zijn soms net mammoettankers. Ze zijn niet snel uit koers te brengen en liggen meestal stabiel in het water. Woningen gaan lang mee, wijken kennen een soort vaste levenscyclus van vestiging van nieuwe bewoners tot uitstroom van senioren. Toch zijn er naast deze vastigheid diverse patronen en ontwikkelingen zichtbaar. Soms gaat het ineens snel.

Met behulp van de buurtwaardering, de visie op wijkontwikkeling van bewoners, wijkprofessionals en Leefbaarometer, de relatieve waardeontwikkeling van woningen en tenslotte het veiligheidsbeeld gaan we in de belangrijkste Nijmeegse trends.

Wat zijn de belangrijkste wijkontwikkelingen in Nijmegen?

1. Het gros van onze woonwijken wordt door bewoners ruim voldoende, goed of zeer goed gewaardeerd. Wijkanalyses laten zien dat het woon- en leefklimaat op veel plekken in Nijmegen weinig veranderlijk zijn.
2. Een ingezette positieve ontwikkeling in Nijmegen-Oud-West, met als aanjager herstructurering, zet door.
3. Nijmegen-Noord verstedelijkt verder, waarbij Ressen nu als Nijmeegse woonwijk tot wasdom komt en Lent enkele positieve ontwikkelingen laat zien.
4. In Dukenburg en Lindenholt is de waardering voor de woonbuurt meestal voldoende of ruim voldoende. Toch zijn er aandachtspunten. Uit wijkanalyses komt voor Lankforst, Meijhorst, ’t Acker, Tolhuis en Zwanenveld enkele negatieve wijkontwikkelingen naar voren.
5. Onze 60’er jaren-wijken Hatert en Neerbosch-Oost blijven qua wijkontwikkeling stabiel.
6. In Hatertse Hei stijgt de marktwaarde van woningen én de lange termijn-waardering door bewoners. Een behoorlijk aandeel ziet positieve wijkontwikkelingen.
7. In de Nijmeegse binnenstad is het woonmilieu bijzonder. Hier waarderen nieuwe (jonge) bewonersgroepen hun woonomgeving steeds beter.

Figuur: Ontwikkeling (2018-2019) en waardering (2019) Nijmeegse woonwijken

Leeswijzer: negatieve tot positieve wijkontwikkeling op de horizontale as; bewonerswaardering voldoende tot zeer goed op verticale as. Voor Ressen is vooralsnog geen ontwikkeling bepaald.

• In de wijken Biezen en (in mindere mate) Wolfskuil zorgen herstructurering van de woningvoorraad voor instroom van nieuwe groepen bewoners en een gelijkmatiger verdeling van kansrijk of kwetsbaar.
• Er is geïnvesteerd in openbare ruimte, groenvoorzieningen en sociale infrastructuur. Daarnaast gaat de rivieroever (de Waal) steeds meer bij de woonomgeving horen.
• En ook de nabijheid van station en stadscentrum, nieuwe levendigheid rond oude industriële gebouwen (waardoor het gebiedsimago is veranderd) en bijvoorbeeld nieuwe fietsroutes maken dit een opgekomen gebied.
• De reputatie op de (regionale) woningmarkt is verbeterd, wat succesvolle huishoudens kan aantrekken.
• Ook de oorspronkelijke bewoners kunnen profiteren van nieuwe netwerken, voorzieningen en het verbeterde wijkimago.

Het woon- en leefklimaat verbeterde hier de afgelopen jaren. Dat zien we in Biezen en Wolfskuil terug in de gestegen waardering voor de woonbuurt, de stijgende marktwaarde van woningen en positieve oordelen over de wijkontwikkeling van bewoners, wijkprofessionals en Leefbaarometer. Bewoners geven als belangrijkste redenen voor het vooruitgaan van de buurt de nieuwbouw en renovaties (woningen, openbare ruimte, groen), de instroom van andere mensen en buren, verbeteringen van het voorzieningenniveau en - aan de infrastructuur.

Nijmegen Noord verstedelijkt steeds verder, waarbij Ressen nu als Nijmeegse woonwijk tot wasdom komt en Lent enkele positieve ontwikkelingen laat zien:

• Lent is op weg qua inwonertal veruit de grootste Nijmeegse wijk te worden. De bouwontwikkelingen vorderen en functies als horeca, Lentse Plas en nevengeul bieden levendigheid. De afgelopen jaren is de bewonerswaardering toegenomen, de marktwaarde van woningen stijgt bovengemiddeld.
• Ressen maakt voor het eerst deel uit van de wijkmonitoring. Bewoners waarderen het woon- en leefklimaat in hun wijk gemiddeld met een rapportcijfer 7,6 en een grote meerderheid vindt de buurt waarin men woont het afgelopen jaar vooruitgegaan.
• Oosterhout is qua wijkontwikkeling stabiel, waarbij de waardering van inwoners blijft stijgen, net als de marktwaarde van woningen.

De bevolking in de wijken Lent en Oosterhout is weliswaar gemêleerder geworden, maar bewoners met een lage sociaaleconomische status zien we hier niet veel. De financiële basis van veel huishoudens in Nijmegen-Noord is sterk en er zijn op wijkniveau weinig aandachtspunten op het gebied van gezondheid of onderwijsprestaties.

Een behoorlijk deel van de bewoners in de nieuwe leefgemeenschappen in Lent, Oosterhout en Ressen heeft wortels in de oude stad. Oriëntatie op Nijmegen blijft desalniettemin een thema. De nabijheid zorgt aan de ene kant voor aantrekkingskracht; rustig wonen met het stadscentrum in de buurt. Aan de andere kant is het de vraag in hoeverre de buurt- en wijkvoorzieningen in Nijmegen-Noord kunnen voorzien in de behoefte van mensen die belang hechten aan een ‘stadse’ levensstijl. En in hoeverre de rivier een letterlijke of figuurlijke barrière zal vormen.

Landelijk is er veel aandacht voor negatieve ontwikkelingen in grote 60’er, 70’er en 80’er jaren-wijken. In Nijmegen ligt er in dit verband al langer focus op Dukenburg, Lindenholt, Hatert en Neerbosch-Oost. Uit onze wijkmonitoring komen vooral aandachtspunten in de ontwikkeling van enkele wijken in Dukenburg en Lindenholt naar voren.

In Dukenburg geven opvallend veel bewoners aan dat hun buurt achteruit gaat. Met als belangrijkste redenen:

• vervuiling van de openbare ruimte (rotzooi en zwerfvuil) en verpaupering;
• buurtsfeer en overlast (slechte relaties met buren of buurtgenoten, lage betrokkenheid, lawaai);
• veiligheid, vandalisme, criminaliteit, agressie, soms drugsoverlast;
• verslechterend voorzieningenniveau, waaronder winkels (vooral in Weezenhof en Malvert).

Tegelijkertijd blijft de ontwikkeling van de marktwaarde van woningen achter, in zowel Dukenburg (uitgezonderd Aldenhof) als Lindenholt. Het herstel en de groei die we elders zien in Nijmegen treden hier in mindere mate op. Dit is een aanwijzing voor de verslechterende woningmarktpositie van de stadsdelen.

• Bewoners in Tolhuis waarderen de wijk al lange tijd met een ruime voldoende, maar het gemiddelde rapportcijfer voor de buurt daalt de afgelopen jaren. Voor bewoners belangrijke buurtproblemen zijn vervuiling van de openbare ruimte, parkeeroverlast en hangjongeren. Leefbaarheidsrisico’s zijn er vooral in het deelgebied Tolhuis 52-78 straat.
• In Zwanenveld blijft de bewonerswaardering voor het woon- en leefklimaat op peil. Wel daalt het veiligheidsgevoel op de lange termijn, statistieken rond aangiften en meldingen bevestigen dit aandachtspunt. Ook hier maken veel inwoners zich zorgen over de buurt, vooral over onderhoud van groen, vervuiling en verpaupering.
• Ten aanzien van Meijhorst en Lankforst zijn vooral het eerdergenoemde negatieve perspectief van veel bewoners op de buurtontwikkeling en de achterblijvende marktwaarde van woningen aandachtspunten. Het landelijke instrument Leefbaarometer ziet hier kwetsbaarheid voor leefbaarheidsproblematiek. Bewoners in Meijhorst vragen o.a. aandacht voor onderhoud groen, verkeerssituaties en meer spreiding van allochtonen. In Lankforst gaat het vooral om tegengaan van rotzooi en zwerfvuil en gewenste verbeteringen rond winkels en voorzieningen.
• In Dukenburg blijven Aldenhof en Malvert als wijken stabiel in onze wijkmonitoring. De waardering voor de woonbuurt is behoorlijk constant, en varieert al lange tijd rond rapportcijfer 7 gemiddeld. Er zijn wel aandachtspunten. Naast het eerdergenoemde negatieve perspectief van veel bewoners op de buurtontwikkeling en de achterblijvende marktwaarde van woningen neemt hier ook het veiligheidsgevoel af.
• ’t Acker in Lindenholt geeft enkele vergelijkbare signalen. Een hoog aandeel bewoners ziet de eigen woonbuurt achteruitgaan, de marktwaarde van woningen neemt slechts beperkt toe. Tegelijkertijd verslechtert het veiligheidsgevoel langzaam en neemt het aantal geregistreerde incidenten enigszins toe. Buurtproblemen die volgens bewoners met voorrang moeten worden opgepakt zijn vervuiling, te weinig parkeerplaatsen en overlast van drugs (junks, dealers).

In de zestiger jaren-wijken Neerbosch-Oost (Nieuw West) en Hatert (Zuid) zijn de rapportcijfers vaak lager dan elders in Nijmegen, maar nog altijd ruim voldoende.

• In Hatert neemt de waardering van het woon- en leefklimaat de laatste jaren toe.
• De woningmarktpositie van dit soort wijken is minder gunstig, daarentegen zijn woningen relatief betaalbaar.
• Neerbosch-Oost kent een instroom van meer kansrijke bewoners in koopwoningen.
• Al met al zijn dit stabiele woonwijken, met een deels maatschappelijk kwetsbare bevolking en enkele deelgebieden met leefbaarheidsrisico’s.

In Hatertse Hei stijgt de marktwaarde van woningen én de buurtwaardering door bewoners.

• Een behoorlijk aandeel inwoners ziet positieve wijkontwikkelingen, vooral verbeteringen aan wegen (onderhoud), renovatie van woningen en instroom van nieuwe mensen.
• Achterstandsproblematiek is er al geruime tijd; denk aan problematiek achter de voordeur, vaak bij bewoners met een lage sociaaleconomische status.
• Er zijn niet veel ontmoetingsmogelijkheden voor bewoners, de sportparticipatie van de jeugd is laag.
• Het is een wijk waar zeker bewonerskracht aanwezig is, maar wijkinitiatieven liggen vaak enkel bij professionals.

De wijken Stadscentrum en Benedenstad vormen een multifunctioneel gebied waar allerlei stedelijke functies elkaar versterken en ook beconcurreren.

• Het is steeds meer een gebied voor ontmoeting, uitgaan en vertier, en vormt een aantrekkelijk en hooggewaardeerd woonmilieu voor studenten en jong werkenden.
• Tegelijkertijd ervaren andere bewonersgroepen, waaronder bewoners van nieuwbouw, dat hun woonomgeving onder druk staat.
• Wijkprofessionals valt een geringe collectiviteit en samenhang tussen bewoners op. Het gaat vaak om alleenstaanden, stellen, studenten in verkamerde woningen.
• Voorzieningen en openbare ruimte worden hoog gewaardeerd.